În ceea ce privește materia dobândirii proprietății asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit modificări importante prin Noul Cod Civil, mai ales cu privire la termenele și condițiile în care poate fi obținută.
Uzucapiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posedarea neîntreruptă și cu bună-credință a unui bun în temeiul unui just titlu. Codul Civil de la 1864 stabilea principiile uzucapiunii de 30 de ani și ale uzucapiunii de 10 până la 20 de ani, despre care am povestit mai mult într-un articol anterior.
Conform Noului Cod Civil, acum avem uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art. 930 NCC) și uzucapiunea tabulară de 5 ani (art. 931 NCC).
- Uzucapiunea extratabulară (art. 930 NCC)
Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, după caz, dacă:
a) Proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența;
b) A fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) Imobilul nu a fost înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile enumerate mai sus, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul sau, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune (termenul de 10 ani).
Condițiile uzucapiunii extratabulare:
- Uzucapatul se găsește în unul dintre cazurile de uzucapiune extratabulară;
- Uzucapatul a exercitat posesia asupra bunului timp de 10 ani;
- Posesia exercitată a fost utilă;
- Uzucapatul și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
Este de menționat că, în cazul uzucapiunii extratabulare, termenul uzucapiunii începe să curgă din momentul în care imobilul posedat a rămas fără proprietar, respectiv proprietarul a decedat, și-a încetat existența sau a renunțat la dreptul său de proprietate, chiar dacă posesia celui care invocă uzucapiunea a început anterior acestui moment.
În ceea ce privește posesia exercitată asupra imobilului, nu se impune ca exercitarea posesiei să fie de bună–credință, așadar și posesorul de rea–credință poate să dobândească dreptul de proprietate imobiliară prin uzucapiunea extratabulară, dacă a exercitat o posesie neviciată.
Dreptul de proprietate nu se dobândește doar pe temeiul exercitării unei posesii utile în termenul prevăzut de lege, ci și pe temeiul înscrierii uzucapiunii în cartea funciară.
2. Uzucapiunea tabulară (art. 931 NCC)
Uzucapiunea tabulară, prevăzută de art. 931 NCC, este un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată sau a dezmembrămintelor sale asupra unui imobil de către persoana înscrisă fără cauză legitimă, cu bună–credință, ca titular al dreptului în cartea funciară, prin o posesie neviciată timp de 5 ani.
Dacă după momentul înregistrării cererii sale de înscriere în cartea funciară, acesta exercită o posesie utilă și neviciată timp de 5 ani, titularul poate dobândi dreptul de proprietate prin intermediul uzucapiunii tabulare de 5 ani, care nu mai poate fi contestat, de la momentul înregistrării cererii de înscriere.
Pentru a se putea dobândi astfel dreptul de proprietate, buna–credință trebuie să existe atât în momentul intrării în posesie, cât și la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară.
Condițiile uzucapiunii tabulare:
- Înscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar în cartea funciară, fără o cauză legitimă;
- Exercitarea unei posesii utile;
- Posesia a fost exercitată timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere;
- Cel înscris în cartea funciară a fost de bună–credință în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie.
Ca efect al uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este înscris în Cartea Funciara și nu mai poate fi contestat. Uzucapatul va fi considerat proprietar nu la data împlinirii termenului de 5 ani, ci chiar de la data la care și-a înscris dreptul în cartea funciară.
Dispozițiile acestor două uzucapiuni se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a Noului Cod Civil, respectiv după data de 1 octombrie 2011.
Potrivit art. 6 alin. 4 din noul Cod Civil, uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi (a noului Cod Civil) sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit, așadar sunt supuse dispozițiilor vechiul Cod Civil.
Dacă aveți nevoie de ajutor în invocarea uzucapiunii pentru dobândirea actelor de proprietate asupra unui imobil, apelați cu încredere la cabinetul nostru: avocat@raicuionica.ro
